为深入推动我市老旧小区改造工作，按照《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进老旧小区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28号）等文件要求，结合我市实际，制定本实施方案。

  以习新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于推进老旧小区改造工作的决策部署，把老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程，结合城镇低效用地再开发，补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区管理和服务，创新政府主导、市场运作的可持续改造模式，不断的提高群众的获得感、幸福感、安全感。

  以建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”为改造目标，2020年我市改造老旧小区203个、10万户、867万平方米，到2024年末，全部完成2005年12月31日前建成的老旧小区改造。

  老旧小区是指城市或县城国有土地上2005年12月31日前建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的居住小区。老旧小区改造是指政府、企业、居民对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等做改造、完善和提升的活动。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅不得纳入老旧小区改造范围。

  （一）坚持市级统筹、属地管理。牢固树立全市一盘棋的思想，各县市区政府（管委）为责任主体，街道办事处全程参与。

  （二）坚持以人为本、尊重民意。改造意愿共同征集、改造内容共同商议、改造方案一同研究、改造过程共同参与、改造效果共同评议，彰显“共同缔造”理念精神，实现老旧小区改造全民参与、全面参与、全程参与。

  （三）坚持试点示范、同步推进。根据全国城镇老旧小区改造试点和全省“4+N”改造融资模式试点有关工作要求，以项目为载体，总结可复制、可借鉴、可推广的烟台模式。

  （四）坚持整体规划、联动改造。鼓励以街道或社区为单位对区域内的老旧小区联动改造，统一设计、招标、建设和竣工验收，确保工程质量和施工安全。

  根据山东省住房和城乡建设厅发布的《山东省老旧小区改造提升技术导则》，制定我市技术标准，为全市改造工作提供技术支撑。我市老旧小区改造分为基础设施修缮、配套设施齐全、居民出行畅通、居住环境美化、居住条件改善等五大工程，包括基础类10项，完善类8项，提升类3项。

  1.市政管网（基础类）。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、排水、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。

  2.架空线缆入地（基础类）。现有架空铺设的低压电缆、电话线、通信光缆、有线电视等线缆原则上应全部改为埋地敷设，经论证无实施条件的应对其进行规范梳理。对废弃的线缆、线杆等设施进行彻底清除。

  3.消防设施（基础类）。明确消防通道，设置“消防车道、禁止占用”警示牌，实现消防通道和疏散通道畅通，补充完善消防设施。

  4.安防设施（基础类）。老旧小区主要出入口、停车场出入口、非机动车集中停放区宜安装电子监控设备，条件允许时宜接入物业值班室、公安联防监控系统平台。依照国家有关政策和疫情防控的要求，在老旧小区改造过程中要适当考虑封闭管理的可能性和管理模式，封闭管理不得阻碍城市主次干道通行。

  5.环卫设施（基础类）。设置不合理、老旧损坏且影响居民生活的分类垃圾箱、垃圾转运站、垃圾收集点、公共厕所、化粪池等，应进行拆除、改造或重建。完善垃圾分类设施。

  1.体育设施（完善类）。因地制宜、合理集中建设室内外体育健身设施，增加公共活动场地。供老年人、儿童和残疾人等特殊群体使用的体育器材设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。

  2.文化设施（完善类）。因地制宜建设文化服务中心、文化活动站和公共图书室、阅报栏(屏)、数字文化服务点、音乐舞蹈室等。文化服务中心的服务半径不宜大于1000米，文化活动站的服务半径不宜大于500米。

  3.宣传设施（提升类）。宣传信息发布设施的设置应经济实用，宜与户外广告等设施统一规划，避免重复建设。

  4.应急救援（完善类）。老旧小区宜结合实际，在小区内及周边合理设置应急救援站等公共安全服务设施。

  5.党建物业用房（完善类）。老旧小区可通过改建、扩建、新建等方式增设社区管理服务用房和物业服务用房，也可与小区经营性等其他类公共服务设施组合布局、联合建设。党建用房的设置应按照山东省委办公厅《关于逐步加强城市社区党组织建设的若干意见》执行。

  6.社区服务设施（提升类）。深入挖掘小区内空间资源，整合小区周边零星碎片化土地，利用机关企业和事业单位的空置房屋等社会资源或通过改扩建、置换、租赁、调整等方式，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗卫生、卫生防疫、文化等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施。

  1.道路更新（基础类）。老旧小区道路宜结合现状条件，设置道路标识，明确消防通道和无障碍通道。非机动车道、人行道宜采用透水路面，停车场、广场可采用透水砖铺装（参照水弹性城市建设标准）。小区车行道应满足消防、救护、搬家等车辆的通达要求。小区道路可根据真实的情况结合雨污分流改造工程、海绵工程进行竖向优化。修缮路面同时修缮破损井盖。

  2.停车场地（完善类）。老旧小区应参照《烟台市停车设施专项规划》建筑物配建停车位有关标准，合理规划停车设施建设规模，充分的利用空地、立交桥下等闲置地段挖潜停车资源，有条件的要利用城市道路、公园绿地、广场、学校操场以及公交场站、垃圾站等公共设施的地下空间规划建设地下公共停车场。有条件的停车场宜设置电动汽车充电设施。因地制宜设置非机动车停车棚,在小区适当位置可配置电瓶车充电插座，并配置防雨、防雷、防火等安全保护措施和灭火器材。

  3.无障碍及适老设施（完善类）。应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则，在老旧小区室外主要部位和公共活动区域增设或完善无障碍设施，在公共建筑走廊、住宅公共走廊、楼梯应设置扶手。

  1.拆除违建（基础类）。对私搭乱建的违法建(构)筑物应依法拆除。对占压天然气管道的建(构)筑物应拆除。确需保留、改造或新建的围墙应与住宅建筑和小区整体风貌相协调，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。楼宇间和楼道内无乱堆杂物。

  2.绿化补建（基础类）。老旧小区应根据现状条件，优化绿地空间布局，结合季节变化，强化植物景观空间效果，改善居住景观环境，满足居民户外活动遮阳需要。建筑、道路、广场、停车场等硬化地面周围绿地改造时，鼓励采用下凹式绿地、雨水花园、植被浅沟和渗透管渠等源头径流控制设施。

  3.公共照明（基础类）。老旧小区应完善小区内车行道路、步行道路、公共场地等照明系统，提供实用、有效、美观的照明设施。

  1.房屋修理维护（基础类）。老旧小区房屋修缮方案应依据建筑功能和类别、防水等级、设置防护要求并结合建筑物年代、城市风貌等真实的情况，按照技术先进、经济合理，安全适用的原则制定：整修或安装单元防盗门；修缮公共楼梯踏步和扶手；维修更新公共部位窗户；楼道内墙面与顶棚应平整洁净，侧墙宜做耐污墙裙；建筑立面改造应符合城市规划风貌控制要求与周边建筑环境相协调；平顶屋面修缮宜将屋面防水改造、屋面美化改造结合进行，并符合防火规定；修缮楼体雨水管。

  2.加装电梯（完善类）。电梯加装应遵循建筑功能和交通组织合理、结构安全、对环境影响控制到最小的原则，结合老旧小区建筑真实的情况，因地制宜进行。应考虑业主意愿、场地条件、结构安全、救援通道、消防通道、环境改造、相互干扰等因素，最好能够降低对相邻业主在通风、采光、日照、通行等方面的不利影响。加装电梯附属建筑工程的结构部分与原建筑部分禁止采用硬连接的方式。

  3.建筑节能（完善类）。老旧小区住宅建筑节能改造应结合建筑物的真实的情况和当地地理天气特征情况、经济技术水平、居民意愿，因地制宜开展建筑围护结构节能改造和供暖节能改造。

  4.智慧社区（提升类）。利用信息技术整合住区资源，实现住区服务与管理的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化。

  根据全国城镇老旧小区改造试点和全省“4+N”改造融资模式试点有关工作要求，全国城镇老旧小区改造试点包括：项目生成机制、统筹协调机制、成片改造机制、项目推进机制、资金筹措机制、群众共建机制、存量资源利用机制、长效管理机制等。全省“4+N”改造融资模式试点包括：除政府投资为主的改造模式外的大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式、政府引导的多元化投入改造模式，以及N(各地结合实际探索)模式推进的老旧小区改造模式。每年从我市老旧小区改造计划中筛选一批符合标准要求的小区推荐申报国家和省级试点项目，积极争取省级专项资金补助。今年已列入试点的项目要于4月底前开工，12月底前完工；2021年3月底前完成年度绩效自评并提报自评报告，总结试点经验。通过试点形成较为成熟的工作成果，初步构建起党建统领、政府引导、居民主体、社会支持、公司参与的共同缔造机制。

  市、县（市、区）政府要对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库，逐级生成老旧小区改造总体计划和分年度计划。

  包括民意征集和小区调查，民意征集应发动街道办事处、社区居委会、物业人员和第三方机构走访居民楼长和居民代表进行广泛的问卷或座谈，大力宣传老旧小区改造的意义和作用，广泛听取小区居民对改造的意见和建议。小区现状调查应依靠专营单位或第三方机构，落实地下管线现状、梳理小区建筑概况、统计小区现有问题，为项目生成提供依据。

  老旧小区改造规划设计要先行。设计单位通过地下管线勘测、小区现场调研和居民建议汇总，总结小区配套短板和居民改造需求，通过全方位的整体规划、论证分析，因地制宜的完成每个小区的设计的具体方案，利用形象清晰、直观易懂的方式把小区改造后的整体形象展示出来，便于方案公示并征求民意。同时编制好“菜单式”的老旧小区改造目录和价格清单，方便居民“点菜”，让居民了解并热情参加小区改造设计，进而引导社区居民共同出资、共谋共评、共建共享“美好住区”。

  项目要严格执行项目基本建设程序，严格落实参建主体项目负责人质量终身责任制和安全生产各项具体措施，确保老旧小区改造项目质量过硬、安全可靠。有关部门要加强质量安全监督,对实施工程质量安全进行动态管理和重点监督。

  老旧小区改造要组织施工、监理等单位严格按照改造方案、改造标准及验收程序进行统一验收并出具验收报告、进行项目备案，做好老旧小区施工改造后的移交管理工作。

  老旧小区后续管理要按照“党建引领、社区抓总、部门监管、政策扶持”的原则，因地制宜，分类施策，实现后续综合治理维护常态化，实现物业管理全方面覆盖，避免老旧小区“先改后乱”，对承担老旧社区物业服务的企业，可在财政补贴等方面予以支持。一是党建引领。强化党建引领、社区服务，完善后续管养体系，做到改造后有人管、政务服务在社区，打通最后一公里，健全社会治理基层单元。加强街道社区党组织对物业服务企业和业主委员会的政治引领，建立组织领导、党建覆盖、规范管理、联建共治、保障支撑“五位一体”的“红心物业”工程，形成社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业多方协同、一体服务、互促共赢的社区治理合力。二是社区抓总街道社区要根据小区特点，引导社区居民选择正真适合的物业管理服务方式。对已成立业委会的小区，街道要指导业委会选聘物业服务企业，实施管理服务。对未成立业主委员会的小区，可组建自助物业服务站或引入公益物业进行过渡解决。三是部门监管。各级物业主管部门要以老旧小区改造为契机，以信用评估为基础，强化对物业企业的事中事后监管；以问题为导向，推动物业服务规范发展；以政策为引导，营造行业发展良好环境。

  （一）强化组织领导。市政府成立由市长任组长，分管副市长任副组长，市发展和改革委员会、市工业和信息化局、市公安局、市财政局、市民政局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市城市管理局、市商务局、市卫生健康委员会、市应急管理局、市审计局、市行政审批服务局、市体育局、市地方金融监督管理局、各县市区人民政府（管委）、相关的单位负责人为成员的领导小组，全面负责我市老旧小区改造工作的组织领导和综合协调工作，领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，领导小组办公室实行专班工作制，负责老旧小区改造工作的具体协调指导工作。

  市住房城乡建设局:牵头指导和协调老旧小区改造工作,组织并且开展全市老旧小区摸底调查、改造计划编制、项目进度调度。

  市发展和改革委员会：会同市住房城乡建设局做好中央预算内投资项目储备、资本预算申报和资本预算执行情况监督审查，协调烟台供电公司做好老旧小区供配电设施改造工作。

  市财政局：争取中央和省级补助资金；统筹安排上级奖补资金；指导地方融资平台依法合规筹集项目资本金。

  市自然资源和规划局：在不违反国家相关强制性规范、标准的前提下，指导办理老旧小区内及周边新建、改扩建公共服务和社会服务等设施的规划、用地、不动产登记手续。

  市城市管理局：负责督导违法建（构）筑物拆除、完善环卫设施、完善社区亮化等工作，协调专营单位做好供水、排水、供热、燃气等设施设备改造工作。

  市商务局：指导完善社区商业、便民市场、家政服务等设施，将合乎条件的老旧小区社区商业设施纳入相关专项资金补助范围。

  烟台供电公司:负责产权范围内老旧小区的供配电设施改造；负责改造移交小区的工程验收和接收管理工作。

  （三）强化资金保障。积极争取中央、省补助资金，各级财政在预算中统筹安排资金用于老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。调剂部分地方政府一般债券用于老旧小区改造，严格执行专项债券用于有收益的公益性资本支出的规定，对合乎条件的老旧小区改造项目可通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，优先投入老旧小区改造。

  2020年，中央和省级财政已下拨部分补助资金，考虑上级资金补助计划、各县市区财政体制和改造户数等因素，市级财政补助资金按以下标准执行：芝罘区每户补助4200元，福山区、莱山区、牟平区每户补助3600元，其他县市区（不含开发区）每户补助2000元，市级预留1000万元用于奖励考核优秀的县市区和管线专营单位管线入地费用的补贴。

  （四）强化督导评估。市级领导小组要建立督导评估机制，以制度保障推动工作目标实现。各县（市、区）政府（管委）要成立老旧小区改造工作领导小组，由当地政府主要负责任组长，将老旧小区改造纳入目标考核范畴，通过召开专题会议、定期通报、督导约谈、奖优罚劣等方式，建立激励约束机制，确保老旧小区改造工作顺利推进。